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王雪松:调控形势下的房地产投资置业策略

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摘要:王雪松:调控形势下的房地产投资置业策略
目前地产形势是一种怎样的情况,未来地产形势会呈现出如何走向?怎样的投资策略,才可以避免重大投资策略性失误。

(一)

目前房地产市场可以分为两个反应:即政策的反应与市场的反应,两者的呈现出反向走势。即政策严市场就繁荣;政策宽松市场就紧张。这是行业性市场政策存在的逻辑和基础,政策调控的目的是将原本波动过于剧烈的市场抑制住形成较为平缓的市场。

这样来判断当前房地产市场现状就非常清晰了:即当前房地产市场处于行业繁荣的高点,也即政策的高点。严厉的政策动机意味着市场预期将更加繁荣,政策的目的和初衷只是为了降低繁荣的程度而已。

(二)

考虑到房地产行业特性,预测今后两年市场走势的基本依据是土地市场供应量和土地市场消化量。我们假定土地市场终极消化在销售完成以后即宣告完成(严格的含义应该是房屋交付使用)。从统计局公布的数据来看,2009年与2010年土地总供应量为7.29亿平方米,房屋销售面积为:19.8亿平方米,以2.5平均容积率计算,土地供应面积两年累计缺口为:1.6亿平方米,缺口比例为:8.8%,这也就意味着全国土地市场供不应求的状况一直在持续。土地市场的短缺导致的第二个问题则是可售资源短缺,两者共同导致市场呈现出供不应求的卖方市场。

限购令的作用是什么?限购令是时间性调节住房需求,只能起到对需求的时间转移和空间的转移,但并不能真正消灭需求。只要市场供求关系不改变,限购对市场的抑制作用是极为有限的。改变市场供求结构的核心问题,一方面取决与供应量,另一方面取决与需求量。而需求量的变化的主要函数取决与货币供应,这几个因素如果短期都无法改变的话,则调控的价值将并不大。市场依然会按照自身的规律去运行。

(三)

当前房地产投资的陷阱在那?首要的原因在于经济周期的重叠,中国改革开放以后,经济以6.5年一个周期进行循环,而中国房地产行业基本以3.5年一个周期进行循环。但自2008年以来,2011年已经进入第四个年头了,宏观经济和行业经济都已经进入繁荣的高点,如果两者同时进入衰退周期,那么本轮地产的回调幅度将超过历史房地产行业的回调幅度,这才是当前投资房地产应该更加关注和注意的。

(四)

基于当前调控政策出台以后,新房转让的成本大幅度增加,二手市场的转让成本上升到10%以上,如果按照房地产市场价格年增长幅度增长10%计算的话,那么当前房地产市场投资的时间最少应该以年度为单位进行计算。加上银行目前压缩金融杠杆,投入资金很难以信贷形势再出来,因此房地产投资必须以更多自有资金进入。较大幅度的自有资金对投资来说,意味着投资收益率仅靠升值显然风险加大,必须寻求租赁市场回报来进行弥补。从这个角度来说,当前投资购房,在物业选择方面,首选的物业是二手房投资,二手房可以最大程度的获取物业租赁收益,并同时享受房地产价格上行带来的溢价收益,第三方面还在于二手房价格已经被政策抑制,一旦将来政策取消二手房其他税费,现在所产生的税负成本可以部分转嫁或者消除;第二个投资渠道即商业,商业分成两大块,商铺与写字楼。商铺投资已经有相对较为成熟的理论,不再赘述;写字楼投资目前来看,大概有几个基本规则:首先还是区位条件;二是写字楼等级,不同写字楼等级会决定它的租赁价格和出租市场;三是写字楼的楼宇形象和功能配套,特别是大堂和公共空间以及电梯的配置会是写字楼市场的最为主要的客户甄别要素;四是写字楼的物管服务水平。如果是成熟写字楼物业,还可以观察其入驻单位的行业类别,也入驻企业的规模和档次作为其投资的参考因素。

关于投资区位和城市的选择,因为限购原因,当前投资可供选择的城市相对较少。那么城市选择对象该如何来处理,笔者以为,一是选择发达省份中非限购城市中最大规模的城市,实质依然是大城市取向,较为忌讳三四线城市,在2010年从我们观察到的房价走势来看,三四线城市涨幅明显超过一二线城市,三四线城市是充当了本次房价上涨的领头羊市场,考虑到三四线城市特征和城市支撑与城市数量供应和选择,三四线城市房价显然缺乏领涨板块的条件支撑;二是在东中西部城市中,中东部二线城市安全性相对较高,市场潜力较高,特别是中部市场,中部市场2009年与2010年,相对于当地的城市经济与房价涨幅,显然落后于西部城市,呈现出全国性的洼地状况;三是在中东西部选择上,我们建议选择东部城市,房价高的不一定是风险高的,如果用人均GDP与房价比值或者人均可任意支配收入与房价比值来看,显然东部楼市具有绝对的优势;第四个方面从投资市场自身财富角度而言,东部市场显然是富人投资市场,即投资主体从财富角度抗风险能力远远大于西部城市,富裕投资市场与不富裕投资市场最大的投资差异即当市场震荡时候,被迫交易数量的几率大大降低,恐慌性出货的可能性大大降低,这是东部市场的显性优势;最后一点是基于商业文化的底蕴,一旦震荡幅度过大,东部市场的抄底资金进入可能性大大强于西部市场,投资心理平衡能力会强于西部市场。

最后是住宅市场投资类别问题,因为住宅市场的细分化,住宅产品呈现出普通高层,高层豪宅,城市中心高层,资源型高层等若干个子市场;基于容积率的使用而产生的多层与传统的别墅市场。如果你看好未来市场较大上涨幅度,那么可以投资两大类产品,一是别墅类产品,二是估值较低的普通高层产品;如果你看好将来楼市温和上涨,那么普通高层产品将不可取。依据中外城市形成和发展的特性,在城市交通较为畅达的中心城区的物业将是长久的投资首选品,如果城市交通呈现明显缺陷的城市中心产品要谨慎又谨慎,中国城市空心化尽管当前没出现,但并不代表将来也不会出现。如果你看好未来社会结构中,中产阶层的壮大,那么资源型高层(比如江景房和海景房),城市中心高层,高层豪宅将是一个非常不错的选择。当然我们上述建议是建立在相对较为长线投资的基础之上。

(四)

关于限购城市进入问题,对于这个问题笔者的观点,如果是能够合法进入这个市场,限购城市安全性相对较高,甚至因为供需节奏被打乱,而导致反周期市场运行的可能。关于房产税问题,房产税的问题的核心是持有的时间问题,如果持有时间较长,全国范围内均开始征收房产税,则房产税的将被有效转嫁,而如果短期内无法被全国推广,那么征税城市将面临巨大的市场压力,问题在于二手市场不畅导致的市场拥堵可能导致整个市场运行紊乱。这种市场需要特别的理解力才能获得投资的成功。
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